Le bail résidentiel est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant loyer, la jouissance d’un bien immeuble, pendant un certain temps.

Peuvent être assimilés à un bail de logement, le bail d’une chambre, celui d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et celui d’un terrain destiné à recevoir une maison.

- Le bail résidentiel peut être verbal
Un bail verbal est considéré valide, si le locataire occupe le logement et paye un loyer déterminé pour ladite occupation.

- Un mineur peut conclure sans assistance un bail
Pour ses besoins usuels, un mineur peut conclure un bail, s’il comprend la portée de ses engagements et si ceux-ci sont raisonnables.

- Le cautionnement du bail résidentiel
Le cautionnement est une sûreté généralement consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations d’un locataire jugé peu ou pas solvable par le locateur. Exemple, un parent qui s’engage en faveur de son enfant, sans pour autant habiter le logement. Il est important, de noter qu’en matière de bail résidentiel, le cautionnement est limité au terme du bail et s’étend pas au bail reconduit. En pratique, les parties prévoient généralement une stipulation au bail, visant à permettre la survie du cautionnement avec la reconduction du bail.

- Le bail inclut dans une promesse d’achat ou dans un contrat d’option d’achat
Il arrive des situations, où le locataire s’engage à occuper le l’immeuble pendant une période, avant de l’acquérir. Dans ces situations, les parties signent généralement un contrat intitulé option d’achat ou promesse d’achat et y inclus, une partie prévoyant les modalités du bail du logement pour la période d’occupation. Les règles relatives aux baux résidentiels s’appliquent aux baux inclus dans ce type de contrat. Cependant, en cas de litige, il est essentiel de distinguer entre le principal et l’accessoire, à savoir si l’intention principale des parties était de louer ou plutôt de vendre? Et sur quel élément du contrat porte la contestation? Selon la réponse donnée, le Tribunal Administratif du Logement sera compétente ou non.

- Le bail par tolérance
L’existence d’un bail résidentiel peut être présumée, lorsqu’une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire. Ce type de bail sera considéré comme étant à durée indéterminée et prend généralement effet, à compter de l’occupation.

- La cession et la sous-location du bail résidentiel
Le locataire, a le droit de céder ou sous-louer son logement, la disposition qui prévoit les droitsdu locataire de céder ou de sous-louer son logement est d’ordre public. Cela signifie que le locateur ne peut dans le bail, prévoir des restrictions à ces droits. Cependant, le locataire qui souhaite se prévaloir de l’un de ses droits, doit respecter certaines formalités strictes, tel que l’envoie d’un avis au locateur, indiquant son intention de se prévaloir de l’un desdits droits, le nom, et l’adresse de la personne à qui il entend céder ou sous-louer, et ce, afin d’obtenir le consentement du locateur.

- La fin du bail résidentiel
En matière de bail résidentiel, le locataire jouit du droit au maintien dans les lieux. Ce droit fondamental rend presque impossible la résiliation unilatérale du bail résidentiel. Cependant, les parties peuvent toujours s’entendre et procéder à une résiliation de consentement, le locataire peut également décider de ne pas renouveler son bail après le terme.

La résiliation peut également se faire de façon judiciaire, si l’une ou l’autre des parties ne respecte pas ses obligations contractuelles ou légales.

Enfin, Le bail peut être résilié de plein droit, lorsque le locataire déguerpit en emportant tous ses effets personnels. Dans ces cas, le tribunal constate juste la résiliation de plein droit.

- La juridiction exclusive du Tribunal Administratif du Logement en matière de bail résidentiel
L’article 28 de la Loi sur le Tribunal Administratif du Logement, confère une juridiction exclusive au Tribunal Administratif du Logement pour toute violation des obligations relevant d’un bail logement.

En vertu de l’article 1984 du code civil du Québec, un logement à loyer modique est un logement situé dans un immeuble d’habitation à loyer modique dont est propriétaire ou administratrice la société d’habitation du Québec ou une personne morale dont les coûts d’exploitation sont subventionnés en totalité ou en partie par la Société, ou le logement est situé dans un autre immeuble, mais dont le loyer est déterminé conformément aux règlements de la société.

Est aussi à loyer modique le logement pour lequel la Société d’habitation du Québec convient de verser une somme à l’acquit du loyer, mais, en ce cas, les dispositions relatives au registre des demandes de location et à la liste d’admissibilité ne s’y appliquent pas, lorsque le locataire est sélectionné par une association ayant la personnalité morale constituée à cette fin en vertu de la loi sur la société d’habitation du Québec.
Les critères d’admissibilités à un logement à loyer modique sont généralement prévus dans les règlements sur l’attribution des logements à loyer modique. Les organismes chargés d’appliquer lesdits règlements, attribuent les logements selon certains critères bien établis, tels que l’âge, les revenus, l’état civil etc…

Dans certains cas, lorsque l’organisme refuse d’inscrire une personne sur la liste d’admissibilité des logements à loyer modique, la personne concernée peut s’adresser au Tribunal Administratif du Logement, dans le mois du refus, pour faire réviser la décision de l’organisme. Cela s’applique aussi pour la personne radiée ou inscrite dans une catégorie de logement, autre que celle à laquelle, elle a droit.

Les règles spécifiques aux logements à loyer modique diffèrent des règles générales du bail de logement sous de nombreux aspects. Notamment, quant aux règles régissant les modifications aux conditions du bail, ainsi que le droit au maintien dans les lieux.

Il est des situations, où un employeur en même temps locateur offre un bail de logement accessoire à un contrat de travail à son employé. C’est généralement le cas des concierges ou les membres du personnel de gestion de l’immeuble.

L’article 1976 du code civil du Québec, prévoit que sauf stipulation contraire dans le contrat de travail, l’employeur peut résilier ledit bail accessoire au contrat de travail (principal), lorsque le salarié cesse d’être à son service, en lui donnant un préavis d’un mois. Cela vaut aussi pour le salarié qui, sauf stipulation contraire dans le contrat de travail, peut résilier le bail sur avis d’un mois, lorsque son emploi prend fin.

La difficulté principale reliée à cette disposition est celle de déterminer quel tribunal sera compétent en cas de litige sur la nature du bail. Car l’article 1976 du code civil du Québec, s’applique dans les cas où, le contrat du travail est le principal lien contractuel entre les parties et le bail juste un accessoire et dans ces cas, c’est la Cour du Québec qui a compétence et pas le Tribunal Administratif du Logement.

Le principe de la tacite reconduction ou reconduction automatique ou encore reconduction de plein droit, s’applique en droit du logement. Par conséquent, le locateur qui désire modifier une condition du bail, y compris le loyer, doit d’abord aviser le locataire de son intention dans les délais prévus par la loi.

Le locataire ayant reçu un avis de modification dans les délais prévus dans la loi, a les trois choix suivants :

- Accepter la modification et demeurer dans le logement;
- Refuser la modification et quitter le logement au terme du bail;
- Refuser la modification et continuer l’occupation du logement.

Si le locataire choisit la troisième option, le locateur pourra adresser une demande au Tribunal Administratif du Logement, afin qu’elle se prononce sur ladite modification. Généralement, les modifications relatives à l’augmentation de loyer sont soumises au règlement sur les critères de fixation de loyer. Tandis que les autres modifications, telles que le retrait d’un droit (stationnement, animaux) ou d’un service inclus au bail (hydro Québec…) sont soumises à l’appréciation du Tribunal Administratif du Logement qui, avant d’autoriser ou de refuser la modification demandée, doit s’assurer qu’elle n’aurait pas pour conséquence, de faire partir le locataire, et ce, au détriment de son droit au maintien dans les lieux. Lorsqu’une pareille modification est accordée, le Tribunal Administratif du Logement diminue le loyer, afin de compenser la perte du droit ou du service.

Le locataire doit en principe respecter les obligations du bail jusqu’à la fin du contrat. La résiliation anticipée du contrat est néanmoins permise dans certains cas bien précis :

- Lorsqu’un logement à loyer modique est attribué au locataire;
- Si en raison d’une décision du tribunal, il est relogé dans un logement équivalent qui convient à ses besoins;
- Il ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap;
- En raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint;
- À raison d’une agression à caractère sexuel, même par un tiers;
- Lorsque la sécurité du locataire ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée;
- Une personne âgée admise de façon permanente :
 Dans un centre d’hébergement et de soins de longue durée;
 Dans une ressource intermédiaire;
 Dans une résidence privée pour ainés, où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que nécessite son état de santé;
 Dans tout autre lieu d’hébergement, quelle qu’en soit l’appellation, où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que nécessite son état de santé

La résiliation prend effet, deux mois après l’envoi d’un avis au locateur ou un mois après l’envoi d’un tel avis, lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois.

Le principe du droit personnel au maintien dans les lieux est la pierre d’assise du droit québécois sur le louage résidentiel. Cela implique simplement que, le locataire a le droit de mettre unilatéralement fin au bail à son terme, mais pas le locateur.

De plus, sauf s’il s’agit d’un immeuble de moins de 5 ans ou d’une coopérative d’habitation, le locataire n’est pas tenu de déménager s’il refuse les conditions d’un nouveau bail. C’est le locateur qui devra s’adresser au Tribunal Administratif du Logement en cas de désaccord.

Le droit au maintien dans les lieux est garanti à chaque locataire, individuellement. Le départ d’un locataire à la fin du bail, n’empêche pas son colocataire de poursuivre en son propre nom l’occupation de l’espace loué.

Certaines atténuations à ce principe sont tout de même consenties au locateur :

- Le sous-locataire ne jouit pas du droit au maintien dans les lieux;
- Le locateur peut reprendre le logement pour l’y habiter ou y loger un membre de sa famille;
- Le locateur peut évincer le locataire, afin d’agrandir, subdiviser ou changer l’affectation du logement;
- Le bail accessoire à un contrat de travail peut être résilié sans intervention judiciaire, sur avis d’un mois;
- Entente de résiliation à l’amiable entre les parties;
- Occupant sans droit;
- La résiliation du bail par décision judiciaire, conformément à l’article 1863 CCQ.

Le paiement du loyer est généralement fait en argent, mais les parties peuvent également, prévoir un paiement au moyen de services rendus ou marchandises fournies, à condition que la prestation soit équivalente à la valeur du logement fourni.

Au Québec, un locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer, il ne peut non plus exiger d’avance, un dépôt de sécurité.

Lorsqu’il y a plus d’un locataire dans le logement, l’obligation de paiement du loyer est conjointe entre les colocataires, sauf si une clause de solidarité entre les colocataires est expressément stipulée dans le bail. C’est-à-dire qu’en règle générale, chaque locataire est responsable de sa part dans le loyer, mais s’il y a une clause de solidarité dans le bail, le locateur peut réclamer la totalité du loyer à un seul des deux colocataires.

La loi prévoit des conséquences drastiques en cas de non-respect des obligations relatives au non-paiement du loyer. Notamment :

- Retard de plus de 3 semaines
- Retards fréquents dans le paiement du loyer, causant un préjudice sérieux au locateur

Dans le premier cas, le simple retard de plus de 3 semaines dans le paiement d’un mois de loyer peut entrainer la résiliation du bail et l’expulsion de tous les occupants du logement.

Dans le second cas, le locateur doit faire une première preuve que le loyer est fréquemment payé en retards, ensuite il doit convaincre le tribunal, qu’il subit un préjudice sérieux, à cause desdits retards fréquents. La simple allégation du préjudice sérieux n’étant pas suffisant, une preuve bien étayée est souvent requise par le Tribunal Administratif du Logement.

Est impropre à l’habitation, le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou l’autorité compétente.

La loi donne au locataire, le droit d’abandonner un logement qui devient impropre à l’habitation. Il est alors tenu d’aviser le locateur de l’état du logement et de son abandon dans un délai de 10 jours, soit avant ou après son départ.

Le locataire doit faire preuve de prudence avant d’abandonner un logement, qu’il considère devenu impropre à l’habitation, car la jurisprudence est abondante, à l’effet qu’un logement insalubre ou défectueux, ne peut être déclaré impropre à l’habitation, si le tribunal n’est pas convaincu que ledit logement constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants. L’abandon du logement
Dans un tel cas constitue un déguerpissement au sens de la loi.

On évoque souvent les troubles de voisinage pour des problèmes de bruit, mais ces troubles peuvent également se présenter sous d’autres formes. De façon général, le locataire a l’obligation de se conduire de façon à ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires. Le Tribunal Administratif du Logement considère qu’il y a troubles de voisinage, lorsque la conduite du locataire troublant, excède les limites de la tolérance que se doivent des voisins. Par conséquent, il y aura faute, lorsque le comportement du locataire troublant est anormal, excessif et fréquent.

Le locataire troublé doit commencer par dénoncer la situation par écrit au locateur. Ce dernier doit alors prendre des mesures concrètes, afin de faire cesser le trouble dénoncé. À défaut, il s’expose à une poursuite de la part du locataire troublé, qui pourra s’adresser au Tribunal Administratif du Logement, afin d’obtenir une diminution de loyer, des dommages-intérêts et dans les cas extrêmes une résiliation de son bail.

En règle générale, la responsabilité d’effectuer toutes les réparations du logement, incombe au locateur, à l’exception des menues réparations d’entretien qui sont à la charge du locataire. La loi identifie et encadre certains types de réparations pouvant subvenir en cours de bail :

- Les réparations urgentes et nécessaires

L’urgence de la réparation s’établit à partir des faits de la cause et la nécessité repose sur le caractère indispensable ou non de la réparation sur la remise en état et la conservation du logement. La loi prévoit que le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires, par contre, il peut demander une diminution du loyer et exiger une indemnité en cas d’évacuation.

- Les réparations autorisées par le tribunal

Il s’agit des réparations qui, bien que nécessaires, ne s’imposent pas de façon urgente. Lorsque le locateur ne les effectue pas, le locataire peut s’adresser au tribunal, afin d’être autorisé à les exécuter lui-même. Si le tribunal les autorise, le locataire pourra alors retenir le loyer, afin de compenser les dépenses liées aux travaux autorisés et ce, jusqu’à concurrence du montant fixé par le tribunal.

- Les réparations non autorisées par le tribunal

Ce type de réparation survient, lorsqu’après avoir tenté d’informer le locateur ou après l’avoir informé, si celui n’agit pas en temps utile, le locataire entreprend une réparation ou engage une dépense urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué et ce, même sans autorisation du tribunal.
Le locataire qui engage entreprend une réparation ou engage une dépense dans ces circonstances, pour retenir son loyer jusqu’à concurrence du montant investi dans le logement.

- Les réparations majeures non-urgentes

Ce type de réparation est bien encadré par la loi. Il s’agit des réparations entreprises par l’initiative du locateur, afin d’améliorer la condition de l’immeuble ou du logement. Généralement un avis détaillé est envoyé au locataire, afin de l’aviser de la date et la nature de ladite réparation. En cas d’évacuation temporaire, le locateur assume certains frais qui sont déterminés par le Tribunal Administratif du Logement, à défaut d’entente avec le locataire qui doit subir la réparation. Il faut noter que le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux et peut donc réintégrer son logement à la fin des travaux.

La reprise du logement est un recours juridique qui met en opposition deux principes fondamentaux, le droit du propriétaire de jouir de son bien et le droit du locataire au maintien dans les lieux loués. Par l’exercice de ce recours, le propriétaire vise généralement à obtenir le départ du locataire, afin d’occuper lui-même le logement ou de le faire occuper par un membre de sa famille.

- Qui peut exercer le droit de reprise d’un logement?

Le locateur lui-même, s’il est l’unique propriétaire de l’immeuble; le locateur s’il est copropriétaire d’une part indivise de l’immeuble, dont l’autre copropriétaire est son conjoint

- Quels sont les bénéficiaires du droit de reprise d’un logement?

Les ascendants du propriétaire (père et mère); ses descendants au premier degré (enfants); tout autre parent ou allié (belle-mère, beau-père, belle-fille, frère, sœur…), dont ilest le principal soutien (financier, moral etc..).

- Dans quels délais la reprise peut-elle être exercée ?

L’avis doit être envoyé et reçu par le locataire, six mois avant l’expiration du bail à durée fixe. Si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis doit être envoyé dans un délai d’un mois avant l’expiration du bail.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être envoyé six mois avant la date de la reprise prévue.

- Quels sont les indemnités prévues par la loi en cas de reprise de logement?

En cas de reprise de logement, le locataire a seulement au paiement d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement (déménagement, frais de rebranchement, hydro, changement d’adresse…).

- Quelles sont les conséquences d’une reprise de mauvaise-foi ?

Lorsqu’un droit de reprise est exercé de mauvaise-foi, c’est-à-dire que le locateur utilise le prétexte de la reprise pour évincer illégalement le locataire, ce dernier peut s’adresser au Tribunal Administratif du Logement, afin d’obtenir du locateur ayant agi de mauvaise-foi, des dommages-intérêts moraux et punitifs.

- Les cas d’ouverture d’une éviction

Le locateur peut évincer un locataire pour subdiviser son logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation.

- Dans quels délais une éviction peut-elle être exercée ?

L’avis doit être envoyé et reçu par le locataire, six mois avant l’expiration du bail à durée fixe. Si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis doit être envoyé dans un délai d’un mois avant l’expiration du bail.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être envoyé six mois avant la date de la reprise prévue.

- Quelles sont les indemnités prévues par la loi en cas d’éviction?

Le locateur doit payer au locataire évincé, une indemnité de trois mois de loyers et des frais raisonnables de déménagement. Si le locataire considère que le préjudice qu’il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s’adresser au tribunal pour en faire fixer le montant.

- Quelles sont les conséquences d’une éviction faite de mauvaise-foi ?

Lorsqu’une éviction est exercée de mauvaise-foi, le locataire peut s’adresser au Tribunal Administratif du Logement, afin d’obtenir du locateur ayant agi de mauvaise-foi, des dommages-intérêts moraux et punitifs.